上海主城区入场券到底值多少钱?

发表于 讨论求助 2018-05-06 02:48:51

上海土地市场在沉寂数月之后,终于迎来了8月住宅市场的第一场土拍今天下午,宝山工业园区(BSP0-1801单元)108-04地块29.19亿成交楼板价约为20069/


而早在今年年初,罗店和罗泾就出让了两幅优质土地,如此密集的出让行动,可能预示着宝山大规模开发从此拉开了序幕。




宝山工业园区的土地,在如此政策环境下依旧能引来房企大鳄入驻。而且在限制条件如此多的前提下,依旧能拍出20069元/㎡的楼面价。


要知道,除去15%的自持建筑面积、5%的保障房等要求,未来该项目保守售价也将达到4万/㎡。


要知道房企在拿地之前都会对板块做过精确的调研和测算,之所以选择在此时入主宝山,一定是对北上海的发展有着坚定的信心。



偏而不远

宝山规划为主城

 

如果你细看上海2040规划,你会发现一个有趣的事实:嘉定有嘉定新城、青浦有青浦新城、松江有松江新城、奉贤有南桥新城……唯有宝山没有规划新城,为何?

 

原来,上海对宝山的定位是主城!

 

给8月22日起公示的《上海市城市总体规划(2016—2040)草案》画重点:

 

上海将构建“主城区-新城-新市镇-乡村”的城乡体系。

上海将有9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。 


 

在中心城内继续提升五角场、真如、花木3个副中心的功能,并新增金桥、张江2个副中心。


在宝山、虹桥、莘庄、川沙4个主城片区内分别设置主城副中心。在嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城内分别设置新城中心……。

 

看到了么,宝山、虹桥、莘庄和川沙都是妥妥的主城,而且还要建设副中心呢!


记得上一轮被树立为副中心的是谁么?是徐家汇、五角场、花木和真如啊,现在他们都怎么样了?都成了名副其实的市中心!

 


世界规律

25公里主城区边界

 

为何上海独爱宝山?为何宝山、虹桥、莘庄、川沙成为主城片区?


其实里面藏着一条世界性的城市规律:由于通勤半径和商业聚集效应的限制,城市专家们得出一条“25公里主城边界”的规律。

 

也就是说,无论一个城市的行政范围有多大,能够有效通勤在一个城区生活的半径是25公里。超过25公里则需要再设立新城作为卫星城组团发展。


大家用百度地图测距功能测量一下,宝山、虹桥、莘庄、川沙是不是恰好在人民广场的25公里范围内?

 


板块轮动效应

2017到宝山

 

理解了上海城市的天然边界,有助于我们重新审视宝山的土地价值。跟大家安利一个词:板块轮动效应——一个城市房价的上涨不是均匀的,而是轮流上涨的。板块有的时候能跑赢大盘成为明星板块,比如前两年的大宁;有时则相对沉寂。

 

每个买房者都期望能抄底明星板块,但是面对眼花缭乱的信息有些不知所措。


其实,板块的轮动并不是靠猜想,轮动的基础是城市发展,而发展是有迹可循,那就是板块进入利好集中兑现期,比如之前的大宁和前滩。


新一轮板块轮动效应已经开始,这一次,轮到了我大宝山:

 


轨交 增!

 

宝山地铁即将大爆发:15、18号线2020年前规划通车,1号线向北延伸5个站点,更新增19号线、21号线、22号线、24号线等四条轨交线路,加上早已开通运营的1号线、7号线和3号线,届时,宝山将有9条地铁线路通行,真正做到了四通八达。

 


机场 搬!

 

上海大场机场位于上海市东北部宝山区大场镇,从卫星地图上可以看出,大场机场是一条狭长型的地带,围绕在周围的有农田,影响了宝山的城市发展。



根据宝山2040简报显示,宝山的罗泾、月浦、罗店、顾村、大场、大华、庙行、淞宝是大型居住区。


大场机场迁移,噪音也随之迁移,生活都会安宁许多,而机场迁移,更减少了中环北扩的阻碍,打通宝山发展的阻隔。



沪太路高架 造!

 


从2040路网规划图(上图)中可以清晰的看到,沪太路被标示为快速路(上图红色线),与中环直线连接,建成后必将极大地缓解南北高架、北中环常年拥堵的局面,也加强了宝山罗店以及美兰湖等区域与市区的连接,给住在北上海的市民带来极大的便利


同时沪太高架的建成也为未来宝山产业升级做着必要的准备!

 


S7 公路 延!

 

“大动脉”S7公路又有大动作,S7二期有望在今年年底前实现开工。


S7公路是上海市高速公路系统12条射线之一,设计速度为100公里/时,规划红线宽度为60米,建设规模为双向6车道,计划于2018年建成开通。


届时可为宝山直达市中心将增加一个选择,不再单单依靠沪太公路,这将会激活罗店等地区与静安区的日常交通。




宝钢 迁!

 

相关文件信息显示,宝钢将进行全面搬迁。上钢五厂搬迁到福建,上钢一厂搬迁到宁波,宝钢冷轧薄板厂则搬迁到宝钢大院里面。

 

此外宝钢将继续通过厂区生态林带建设、增绿返绿、系统养护等举措,绿地率将超过36%。这对于罗店、罗泾等地的住宅项目来说是一个利好,意味着区域内环境将大有改进。

 


中环 北抬!


 

上海政府网站发布消息称,军工路快速路新建工程项目建议书已获批。军工路高架南起中环翔殷路,北至逸仙路高架,全长约7.8公里。


远期进一步衔接规划中的长江(西)路高架、沪太路高架,最终实现中环线北抬,无疑对拥堵的交通起到分流作用,北扩完成后,宝山部分区域将晋升到中环内,将利好宝山、杨浦相关板块楼市。

 


厉害了我的大宝山!

利好集中兑现期已经到来!

 


之前的宝山之所以沉寂,是因为历史遗留问题造成了宝山的交通不便。


宝山原本是个工业区,存在很多的火车道,本身就切割了城市,而大场机场作为军用机场占据了大片区域,对周边造成大片区隔,导致宝山多年发展缓慢。


宝山更有宝钢这样的巨无霸企业,自己就是一个围城般的王国。

 

如今,宝钢和大场机场的搬迁将为宝山留足发展的空间,而轨交扎堆建设,中环北抬则彻底打通宝山的任督二脉,让罗店等板块彻底接入主城。

 

 

宝山大规模开发在即


任何一个板块的名声远扬,都需要一个代表性作品,就如大宁金茂府之于大宁,而宝山利好的集中释放,则预示着一个新的明星板块呼之欲出。


水暖总有鸭先知,早在本次宝山地块火热竞拍前,就有中国千亿级名企开发商感知到这片土地未来的价值,于今年年初一举夺得宝山罗店C5-5和C1-2商住用地,吹响了板块开发的号角。


经过近8个月的思考和酝酿,这块商住用地终于有了一个响亮的名字——他就是云麓之城

 

罗店板块十年内无新盘销售,云麓之城的出现,在板块内承载的使命可想而知。


据悉,云麓之城住宅主力产品为上海当下稀缺的叠加别墅优配小高层,1.5超低容积率之下,约106—126㎡叠拼别墅,约75—90㎡小高层,可以说是北上海首置首改客户首选,项目自带5万方商业,建成后将成为北上海繁华新中心。

 

宝山土拍落槌,已经指明了板块未来的价值,又有诸多利好加持,板块已经站在了爆发的前夜,据小编了解云麓之城将于今年下半年上市,获取上海主城的入场券,从云麓之城开始,让先行者分享宝山罗店发展红利。


至于说上海主城区的入场券到底值多少钱?每个人心里可能都有数。

 

据悉,云麓之城城市展厅将于九月初盛放,对项目感兴趣的小伙伴可以到城市展厅(地铁7号线顾村公园3号口旁)了解项目相关信息。




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