“巨头”入侵西青势作“领头羊” 张家窝开启3.0涨价时代

发表于 讨论求助 2018-06-18 04:18:56


导读

西青区是如何一步步成为名副其实的环城房价“领头羊”的?来让我们跟随时间的脚步解读一下。

长期以来,西青区一直领跑天津楼市,无论楼市是淡季还是旺季都可谓大红大紫。尤其近几年来,西青的经济不断发展,致使中北镇及张家窝板块热度不断攀升,拿地成本不断增加。人民的置业观也渐渐向“工作城市化,居住郊区化”的观念转变。那么西青区是如何一步步成为名副其实的环城房价“领头羊”的?让我们跟随时间的脚步解读一下。


西青“两枪”传奇 坐稳环城老大宝座


15年前,西青率先打响两枪,一枪打响杨柳青的地缘和传统型文化,才有了今日火爆的杨柳青旅游经济和区域发展;一枪则是打响了大寺西青开发区,在当时的名震天下,中芯国际、摩托罗拉、飞思卡尔、三星电子等等。10年前的两枪,万科一枪打响了中北镇的号角,同时天津地铁也打响了通往西青的长龙。5年前的两枪,中信珺台的英伦范让人们知道西青还有侯台这样的板块,万科金奥国际则让人们知道了中石油桥。而与此同时,社会山与瑞欣家园两把“双枪”强势进驻张家窝后,也为未来南站商圈奠定了坚实的基础。


回顾中北镇的成功与饱和 为西青楼市奠定基础


十年前,中北镇不过是一个拥有23个村的小镇,当时很难想象能有天津土著人民会选择落户于此。然而,随着万科假日风景的进驻,也吹响了中北镇崛起的号角。此后的十年间,雲锦世家、旭辉御府、富力湾、大地十二城、金隅满堂等众多房地产项目的纷纷亮相,无疑也宣告着中北镇告别过去的“卫星住宅区”,即将迎来成熟全方位的西青“宅基地”。


同样随着地铁2号线、物美购物中心、永旺百货以及未来将建成亚洲最大室内乐园的天津东方环球影城等高端交通及商业配套的兴起,渐渐中北镇已成为目前西青区名副其实的住宅改造榜样。但由于板块热度的带动,近1年来,中北镇楼市渐渐进入供不应求的局面。

以正荣润璟湾的价格分析为例,项目近22天的销售价格持平;虽然近9个月高层的销售价格上涨了8000元,涨幅为80.0%,但从其他竞品上看不得不承认的便是,中北镇板块的住宅供应量在不断减少,以雲锦世家、旭辉御府为例,产品上已主打低密度洋房及别墅,因此相信其价格潜力走势也已近峰值。或许下一个西青价格洼地也正在悄悄转移,那么崛起的黑马又在哪里?


崛起中的张家窝 开启3.0时代



10年前,当你提起张家窝的时候,脑中浮现出的关键词,只有沙窝萝卜?但现在,这里有南站,有高铁,有产业园,有温泉,还有一大批改善住宅正在高歌猛进。回顾以往,张家窝也以脱茧而出的姿态不断进化着自己的形象。第一代,也就是从2005年开始,社会山独占张家窝板块。“国民投资”也是这样凭借着铁路优势以及特立独行的低密别墅,被大家所铭记。第二代,则是以津尚花园、摩卡假日、慢咖领地、香缇庭院的“四小天鹅”慢时代。伴随着地铁3号线的开通及王顶堤住宅区的辐射,其中项目也涌现出以业主会馆文化活动室为主的特色宜居功能。第三代,则是现在万科四季花城、保利罗兰公馆、中交樾公馆、诺丁山、金融街融汇、星河荣御为首的“巨头入侵”运动



同时近年来,备受关注的天津南站科技商务区建设也进展顺利,作为“天津西部门户”的形象定位,未来该区域也将成为进入天津西部中心城市的“第一印象屏障”。因此,相信凭借着高科技产业总部、科技创新企业、生产性服务业、金融服务业所形成的配套设施,张家窝区域势能形成以科技商务产业集群为主,打造的宜业、宜商、宜居绿色生态新城。


而现如今,联发一掷千金的一枪,仿佛如炮火一般轰开了张家窝房价的双眼,人们此时开始关注张家窝整体版图的未来,之后便是中骏千里走单骑一般,打下张家窝“新王”的一枪,也让世人全线看到了张家窝版图涨价的“必然”。这时,我们懂了,“涨价窝”来了。


联发、中骏领衔“涨价窝” 密谋打破刚需时代


“联发”7亿元总价,楼面价6680元/平所得的香海道地块

“中骏”以16.9亿总价,楼面单价12713元/平所得的嘉和道地块


自古以来,两强相争必会引来关注。自3月20日后,庆达地丰以3231元/平的楼面价夺得知景道地块的一个月后,联发便以7亿总价,楼面价近乎两倍的6680元/平所得香海道地块后,同时宣告张家窝“涨价”战争已然打响。而就在近日,中骏以近乎难以想象的16.9亿总价,楼面单价12713元/平再次刷新南站地王记录,想必未来产品将会以至少2万5均价的姿态亮相世人!也正如中骏发言人所提到的,未来这里将打造比中骏柏景湾更加高端的产品。


接踵而至的地王记录刷新,同时也带动了近期整个张家窝板块的价格走势,联发、中骏也仿佛和其他项目心有灵犀一般成功的密谋了这一波涨价热潮。



从数据中,我们不难看出,在伴随着联发、中骏拿地前后的时间节点中,以万科四季花城、社会山BigParty为首的巨头代表也借此完成了价格的“两级跳”,纵观整个“涨价”事件始末,小编认为其原因主要有三。


第一,城市房价版图遭挤压,人口外溢造致量价齐升。对于西南部人群而言,随着南开沿线房价上涨,曾经满足南开刚需的王顶堤板块已达到供不应求的状态,并且近年来人们对于环外更加青睐的是新房市场。但随着中北镇新房的逐年减少,选择交通更为便利的潜力区域便成为购房者们的首选,因此张家窝便是始作俑者。但随着市区人口的不断外溢以及量价齐升,供不应求的局面屡次发生,因此张家窝此次“涨价事件”也合乎常理。


第二, 南站商务圈渐成熟,土地放量不断减缓。自2013年社会山如鱼一度售罄以及2014年万科四季花城的大卖都宣告了南站商圈未来的潜力十足。因此经过为期3年的土地房屋去化以及社会山等温泉、酒店配套的日趋完善以及南站商务区一期路网建设初建成效。这一系列信号,都将表明张家窝板块以逐渐走向成熟阶段,未来的人气和热度仅是时间问题。因此近16个月以来,土拍数量也仅为3例则说明供不应求的问题所在,因此涨价是必然趋势。


第三,“叫板”南奥体新盘,张家窝需自身改造。近两年来,南奥体板块俨然已成为西青的“第三代宠儿”,不仅包含精武镇附近的旭辉、中骏产品,更有大学城附近的格调松间、融泰城以及卫津南路沿线的万科东第、融侨观澜待售,相比较张家窝的部分尾盘,这些产品无疑占据着地理、交通、产品等优势。因此若想拉升区域热度,张家窝板块也需通过“涨价”带动人气,通过低密产品宣传产品特色。


最后,小编想说的是纵观整个西青板块,楼市大火已然是越烧越旺。无论从“中北镇“的成功还是到“张家窝”的潜力显现再到“南奥体”的霸气归来,相信其热度并不会减弱。但如同窗户纸一样的地价和房价,未来能否稳固托住市场还需进一步去观察。


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